La température monte à nouveau sur le marché du logement
Contrairement aux rapports récents, nos chiffres indiquent que le refroidissement du marché du logement n'est qu'un phénomène temporaire et que la fin d'un marché immobilier en surchauffe n'est pas encore en vue.
Divers médias ont récemment rapporté que le marché du logement se refroidit enfin après une période de surchauffe de 2021. Toutefois, ces statistiques sont basées sur les prix de vente des maisons. Étant donné qu'il s'écoule un certain temps entre la mise en vente d'un bien et la signature définitive de l'acte de vente, les chiffres publiés seront nécessairement décalés d'un certain temps par rapport à la réalité actuelle. Realo dispose toutefois du prix demandé pour les biens mis en vente sur Internet, c'est-à-dire de la valeur que les propriétaires ou les agents immobiliers attribuent actuellement à un bien. Cela nous permet de suivre les tendances du marché de manière beaucoup plus directe. Une comparaison avec les chiffres des ventes, qui sont publiés trimestriellement par Statbel, montre qu'au niveau national, les prix demandés ont environ 6 mois (ou 2 trimestres) d'avance sur les prix de vente. Les rapports récents faisant état d'un refroidissement du marché de l'immobilier doivent donc être considérés à la lumière d'une déclaration tardive. Il y a quelques mois, nous avons nous-mêmes publié le message selon lequel le marché se refroidissait. Toutefois, ces analyses ne portaient que sur le premier trimestre de 2022 et étaient moins détaillées. Une nouvelle analyse de ces données jusqu'à la fin du premier semestre, sur une base trimestrielle et ventilée entre maisons et appartements, donne une image différente.
Le refroidissement du marché du logement n'est que temporaire
Vers la seconde moitié de 2021, nous constatons que la hausse des prix des logements s'interrompt temporairement. Le nombre de publications en ligne est également légèrement inférieur à cette période, et les publications restent en ligne un peu plus longtemps qu'au cours des trimestres précédents. Si nous supposons un retard d'environ 6 mois pour les prix de vente, cela correspond exactement à cette période temporaire de calme relatif. En d'autres termes, les rapports actuels sur le refroidissement du marché pourraient correspondre à cette période plus calme six mois plus tôt.
Les acheteurs peuvent être poussés par la forte hausse depuis le début de l'année 2022 des taux d'intérêt d'une part (qui continue à rendre les prêts plus chers) et de l'inflation d'autre part (qui réduit le pouvoir d'achat). D'une certaine manière, dans les circonstances actuelles, il est toujours préférable d'acheter aujourd'hui plutôt que demain, ce qui entraînerait une surchauffe du marché.
Les appartements redeviennent plus chers
Une histoire similaire mais plus nuancée se joue pour les appartements. On n'observe pas d'arrêt complet de la hausse des prix au second semestre 2021 pour les appartements, mais là aussi, on constate que les prix continuent d'osciller autour de 25% au-dessus du niveau de 2015. En comparaison, au cours des six mois précédents, les prix avaient encore augmenté de 4 points de pourcentage. Le nombre d'appartements publiés en ligne est également légèrement inférieur au cours de cette période. Et là encore, on constate qu'à partir de 2022, les prix augmentent à nouveau plus fortement, tout comme le nombre de publications en ligne. La différence avec l'évolution des prix des maisons est que les appartements continuent d'augmenter à un rythme assez stable, alors que les maisons ont commencé à augmenter beaucoup plus fortement depuis la mi-2020. Ainsi, pour l'instant, les prix des appartements semblent être moins affectés par la hausse des taux d'inflation.
Nos chiffres suggèrent donc qu'il ne faut pas s'attendre à ce que le refroidissement annoncé du marché du logement se poursuive dans un avenir proche. Un regard sur le marché de la location montre une tendance similaire. Il faudra toutefois attendre la fin de l'année pour voir cette tendance se confirmer dans les prix de vente.
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