Temperatuur stijgt weer op de woningmarkt
In tegenstelling tot recente berichtgeving wijzen onze cijfers erop dat de afkoeling van de huizenmarkt maar een tijdelijk fenomeen zou zijn en dat het einde van een oververhitte vastgoedmarkt nog niet in zicht is.
Verschillende media rapporteerden onlangs dat de woningmarkt eindelijk aan het afkoelen zou zijn na een oververhit 2021. Die statistieken zijn echter gebaseerd op de verkoopprijzen van woningen. Aangezien er enige tijd ligt tussen het te koop plaatsen van een woning en het uiteindelijke tekenen van een verkoopakte, zullen de gepubliceerde cijfers noodgedwongen met enige tijd achterlopen op de huidige realiteit. Realo beschikt echter over de vraagprijs van woningen die te koop worden aangeboden op het internet, met andere woorden de waarde die eigenaars of makelaars vandaag aan een woning toeschrijven. Dit laat ons toe om veel directer de tendensen op de markt te volgen.
Een vergelijking met de verkoopcijfers, die elk kwartaal worden gepubliceerd door Statbel, wijst uit dat op nationaal niveau de vraagprijzen ongeveer 6 maanden (of 2 kwartalen) voorlopen op de verkoopprijzen. Recente rapporten rond een afkoeling van de vastgoedmarkt moeten dus gezien worden in het licht van een vertraagde rapportering.
Een aantal maanden terug publiceerden we zelf nog de boodschap dat de markt aan het afkoelen zou zijn. Die analyses waren echter enkel gebaseerd op het eerste kwartaal van 2022 en gingen ook in minder detail. Een heranalyse van die data tot aan het einde van de eerste jaarhelft, op kwartaalbasis en opgesplitst voor huizen en appartementen, schetst een ander verhaal.
Afkoeling huizenmarkt maar tijdelijk
Rond de tweede helft van 2021 zien we dat de stijging in huizenprijzen tijdelijk stilvalt. Ook het aantal publicaties online ligt iets lager rond die periode en publicaties blijven iets langer online staan in vergelijking met de voorgaande kwartalen. Wanneer we uitgaan van een vertraagde rapportering van ongeveer 6 maanden voor de verkoopprijzen, dan komt dat precies overeen met deze tijdelijke periode van relatieve kalmte. Met andere woorden, huidige berichtgeving rond een afkoeling van de markt zou kunnen overeenkomen met deze kalmere periode 6 maanden eerder.
Mogelijk zijn kopers gedreven door de felle stijging sinds begin 2022 van enerzijds de rentevoeten (waardoor leningen duurder blijven worden) en anderzijds de inflatie (waardoor de koopkracht afneemt). Bij wijze van spreken is het in de huidige omstandigheden altijd beter om vandaag te kopen in plaats van morgen, waardoor de markt oververhit raakt.
Appartementen ook terug duurder
Een gelijkaardig maar genuanceerder verhaal speelt zich af bij appartementen. Een compleet stilvallen van de prijsstijgingen in de tweede helft van 2021 zien we niet bij appartementen, maar ook hier zien we dat de prijzen blijven hangen rond 25% boven het niveau van 2015. Ter vergelijking, in de 6 maanden daarvoor stegen de prijzen nog met 4 procentpunten. Ook het aantal online gepubliceerde appartementen ligt iets lager in deze periode. En opnieuw zien we dat vanaf 2022 de prijzen terug steiler omhoog gaan, net als het aantal publicaties online. Het verschil met de evolutie van huizenprijzen is dat appartementen aan een vrij stabiel tempo blijven stijgen, terwijl huizen sinds midden 2020 veel sterker zijn beginnen stijgen. Zo lijken de appartementsprijzen voorlopig minder onderhevig aan de stijgende inflatiecijfers.
Onze cijfers suggereren dus dat we niet mogen verwachten dat de aangekondigde afkoeling van de woningmarkt zich zal voortzetten in de nabije toekomst. Een blik op de huurmarkt toont een gelijkaardige trend. Het is echter nog wachten tot het einde van het jaar voor we deze trend ook kunnen bevestigd zien in de verkoopprijzen.
Bekijk hier hoeveel een huis of appartement kost in uw gemeente.
